Выбор места в торгово-развлекательном центре напрямую влияет на количество посетителей, объем продаж и срок окупаемости бизнеса. Даже в популярном ТРЦ отдельные зоны могут заметно отличаться по проходимости. Одна точка постоянно находится в поле зрения покупателей, а другая остается незаметной, хотя расположена в том же здании. Поэтому при поиске площадки важно оценивать не только стоимость аренды и общую посещаемость комплекса, но и характеристики конкретного места.
Первый параметр — движение посетителей. Основной поток обычно формируется рядом с центральными входами, эскалаторами, лифтами, фуд-кортом, кинотеатром, крупными магазинами и переходами между зонами. Однако высокая проходимость сама по себе не гарантирует продажи. Важно понимать, кто именно проходит мимо точки, с какой целью люди находятся в этой части ТРЦ и готовы ли они остановиться.
Например, место возле продуктового супермаркета может получать большой поток, но часть посетителей спешит за повседневными покупками и не настроена рассматривать дорогие товары. Площадка возле кинотеатра активнее работает вечером и в выходные. Зона рядом с магазинами одежды может быть удачной для аксессуаров, косметики, украшений и сопутствующих услуг.
Перед подписанием договора стоит самостоятельно посетить торговый центр несколько раз:
- в будний день утром и вечером;
- в выходной день в период наибольшей активности;
- во время обычной недели, а не только в праздничный сезон;
- в часы открытия и незадолго до закрытия комплекса.
Такое наблюдение помогает увидеть реальную картину. Полезно посчитать количество проходящих людей за 15–30 минут, оценить направление потока, скорость движения посетителей и число тех, кто останавливается возле соседних точек. Для некоторых форматов важнее не максимальный поток, а возможность спокойно рассмотреть товар, задать вопросы продавцу или получить услугу.
Следующий критерий — видимость площадки. Торговая точка должна быть заметна заранее, а не только в момент, когда посетитель уже проходит мимо. Обзор могут закрывать колонны, рекламные конструкции, лестницы, островки других арендаторов или элементы оформления. Следует проверить, видна ли вывеска с разных направлений и можно ли понять назначение точки за несколько секунд.
Большое значение имеет расположение относительно маршрута посетителей. Если люди проходят вдоль витрины, товар получает больше внимания. Если точка находится за поворотом, в тупике или сбоку от основного движения, потребуется дополнительное оформление и реклама. При аренде островка важно убедиться, что покупатели могут удобно подойти к нему с нескольких сторон и не создают помех общему проходу.
Нужно учитывать и соседних арендаторов. Правильное окружение способно усилить продажи, поскольку посетители уже заинтересованы в определенной категории товаров. Магазин детских аксессуаров логично размещать возле детской одежды, игрушек или семейных развлечений. Точка с кофе может хорошо работать рядом с входом, зоной ожидания, кинотеатром или салонами услуг.
Нежелательное соседство тоже встречается. Шум, сильные запахи, громкая музыка или постоянные очереди рядом могут мешать работе. Кроме того, стоит заранее узнать, есть ли поблизости прямые конкуренты и планирует ли администрация открыть аналогичные точки в ближайшее время.
При оценке места необходимо проверить технические возможности помещения. Для торговли одеждой, аксессуарами или сувенирами обычно достаточно электричества и освещения. Для кофейни, салона, мастерской или точки общественного питания могут потребоваться вода, канализация, вентиляция и повышенная электрическая мощность.
До заключения договора нужно уточнить:
- доступную мощность электросети;
- возможность подключения воды и канализации;
- требования к вентиляции и пожарной безопасности;
- правила размещения вывесок и рекламных конструкций;
- время проведения ремонта, загрузки товара и вывоза упаковки;
- ограничения по внешнему виду торговой точки.
Финансовая оценка не должна ограничиваться арендной ставкой. Дополнительно могут взиматься эксплуатационные платежи, маркетинговые сборы, плата за коммунальные услуги, охрану, уборку и размещение вывески. Некоторые договоры предусматривают процент с оборота или минимальный гарантированный платеж. Все расходы следует рассчитать заранее и сопоставить с прогнозируемой выручкой.
Особое внимание стоит уделить условиям договора. Необходимо проверить срок аренды, порядок индексации, размер обеспечительного платежа, ответственность за просрочку, правила досрочного расторжения и обязательный режим работы. В ТРЦ арендатор обычно должен открываться и закрываться по графику комплекса, даже если в отдельные часы продажи невысоки.
Хорошее место соответствует не только бюджету, но и особенностям бизнеса. Для импульсных покупок важны поток, заметность и возможность быстро подойти к товару. Для услуг — комфорт, приватность и наличие коммуникаций. Для магазина с длительным выбором — достаточная площадь, удобный вход и подходящее окружение.
Перед окончательным решением полезно сравнить несколько вариантов по единой таблице: стоимость, проходимость, видимость, соседство, технические условия и дополнительные платежи. Такой подход позволяет избежать выбора на основе первого впечатления и найти площадку, которая действительно подходит под формат торговой точки
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда в ТРЦ для открытия торговой точки
Дата публикации: 29 июля 2022 года
